1. 投標(biāo)項(xiàng)目名稱：信諾科技園（暫定名）

2. 項(xiàng)目基本概況：
2.1 項(xiàng)目地理位置：位于深圳市東濱路與月亮灣大道交界處。處于前海中心區(qū)與南油商業(yè)區(qū)的中間地帶，其西側(cè)緊靠前海中心區(qū)，南望大南山，地理位置十分優(yōu)越。
2.2 土地現(xiàn)狀：地塊基本為長(zhǎng)方形,呈東北西南走向。現(xiàn)狀建筑多為7-9層，性質(zhì)包括廠房、宿舍、研發(fā)樓。
2.3 土地相鄰情況：
東面：緊鄰中橋制衣廠
南面：新建住宅小區(qū)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)
西面：汽修廠,靠前海中心區(qū)
北面：鼎太風(fēng)華高尚小區(qū)

2.4 周邊景觀：
項(xiàng)目西面遠(yuǎn)眺珠江口，東及北面南山城市景觀，南面是大南山自然景觀，整個(gè)地塊周邊的自然景觀得天獨(dú)厚，人文景觀優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。
2.5 交通概況：
東鄰前海路，南望西部通道，西鄰月亮灣大道、平南鐵路，北鄰東濱路。對(duì)外交通條件良好。

3. 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：

按相關(guān)政策，項(xiàng)目指標(biāo)在開(kāi)發(fā)中可理解參照下圖實(shí)施產(chǎn)品建設(shè)。


4. 設(shè)計(jì)依據(jù)
4.1 《南山區(qū)信諾科技園升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃》的批復(fù)
4.2 國(guó)家和地方有關(guān)的規(guī)范、法規(guī)和文件及城市規(guī)劃準(zhǔn)則。

5. 項(xiàng)目整體定位與開(kāi)發(fā)設(shè)想
5.1 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)
5.1.1 總體定位：前海CBD門(mén)戶綜合體
詮釋：項(xiàng)目的區(qū)位決定了項(xiàng)目的城市地標(biāo)性，同時(shí)也滿足規(guī)劃上的要求，也對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)部和外部競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展戰(zhàn)略要求，項(xiàng)目必須打造進(jìn)入前海中心區(qū)的地標(biāo)物業(yè)，使物業(yè)具備先行融入前海大開(kāi)發(fā)的功能基礎(chǔ)，利用物業(yè)的多元布局，形成綜合體物業(yè)。
5.1.2 寫(xiě)字樓定位：前海中心區(qū)門(mén)戶
詮釋：國(guó)際生態(tài)型：產(chǎn)品的發(fā)展方向之一，是集國(guó)際化形象、生態(tài)設(shè)計(jì)、高科技配置的高級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品。
甲級(jí)商務(wù)地標(biāo)：同樣為產(chǎn)品的發(fā)展方向之一，項(xiàng)目的目標(biāo)是打造成甲級(jí)商務(wù)性質(zhì)的地標(biāo)性寫(xiě)字樓產(chǎn)品。
5.1.3 配套展示建筑及配套設(shè)施定位：全方位商務(wù)功能配套、時(shí)尚科技商務(wù)中心
5.1.4 配套宿舍定位：
詮釋： 以服務(wù)品質(zhì)為重點(diǎn)，針對(duì)下一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)培訓(xùn)IPV6技術(shù)服務(wù)和IPV6上下游產(chǎn)品推廣等高科技人群居住及商務(wù)人群使用的高等級(jí)宿舍，具備短期商務(wù)辦公，中短期居住的功能。可以適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需求。
5.2 項(xiàng)目檔次定位：物業(yè)品質(zhì)為中高檔偏上。
5.3 項(xiàng)目規(guī)劃的主導(dǎo)思想要體現(xiàn)：科技、生態(tài)、文化、和諧、實(shí)用、美觀等原則。
5.4 目標(biāo)客戶群定位：
本項(xiàng)目的進(jìn)駐客戶定位于前海中心區(qū)先行企業(yè)及南山區(qū)域企業(yè)，客戶檔次為同行業(yè)中的知名企業(yè)（出于前海中心區(qū)為深港合作區(qū)這一高端定位）。銷售客戶面對(duì)區(qū)域內(nèi)投資客戶及投資兼自用客戶。
5.5 投資控制
造價(jià)控制要求：按照銷售面積的每平方米造價(jià)控制概算的形式，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)投入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指標(biāo)控制，做好項(xiàng)目的整體投入產(chǎn)出、建筑成本分析。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)努力控制好項(xiàng)目的建設(shè)成本。
5.6 產(chǎn)品指標(biāo)
產(chǎn)業(yè)用房：（需要考慮50%面積出售的完整性）

宿舍：


6. 設(shè)計(jì)內(nèi)容與要求
6.1 總平面規(guī)劃、設(shè)計(jì)布局要求：
6.1.1 總體布局分期開(kāi)發(fā)，通過(guò)規(guī)劃把地塊的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，通過(guò)合理設(shè)計(jì)妥善解決該地塊交通不暢、容積率高等情況所帶來(lái)的規(guī)劃難度問(wèn)題。
6.1.2 合理組織項(xiàng)目周邊地區(qū)各種車流、人流的同時(shí)，充分考慮未來(lái)月亮灣大道跨線橋?qū)σ?guī)劃的影響：要特別重視項(xiàng)目辦公、商業(yè)和公寓人流合理的引導(dǎo)，使其從場(chǎng)周邊方便、快捷的引導(dǎo)進(jìn)入本項(xiàng)目。
（1） 在交通流線、人流出入的安排上，考慮方便公寓的快捷和舒適出行，做到與商業(yè)、寫(xiě)字樓人流及各種車流的分離，做到互不影響。
（2） 為了增加本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)幅射能力，沿街考慮設(shè)置公交站臺(tái)，以加快人、車、物的快速和便捷的流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)所處片區(qū)內(nèi)交通與城市交通的便捷轉(zhuǎn)換，主要為以后往來(lái)片區(qū)的穿梭公交車及出租車停靠。
（3） 在配套服務(wù)功能規(guī)劃上，考慮東濱路設(shè)主要入口，將街區(qū)人流自然地引入到綜合配套服務(wù)區(qū)域，并與寫(xiě)字樓入口有機(jī)結(jié)合，其余次入口考慮與街道結(jié)合。
（4） 寫(xiě)字樓與公寓主入口位置要與城市道路緊密連接，居住人流與產(chǎn)業(yè)及商業(yè)人流盡量減少交叉，以免相互干擾。
（5） 設(shè)計(jì)時(shí)考慮如何減少月亮灣大道帶來(lái)的的噪音影響與周邊建筑帶來(lái)的規(guī)劃不利等因素。
（6） 本項(xiàng)目規(guī)劃在建筑外部空間的處理、序列空間的組織、交通流線系統(tǒng)的構(gòu)筑、不利因素的規(guī)避、商業(yè)價(jià)值的開(kāi)發(fā)、建筑景觀營(yíng)造、建筑形象塑造與屋頂園林景觀環(huán)藝等的系列建筑與環(huán)境的空間場(chǎng)所場(chǎng)景的組織設(shè)計(jì)、表現(xiàn)與解說(shuō)，均為本次招標(biāo)設(shè)計(jì)方案中重要評(píng)審指標(biāo)內(nèi)容之一。
6.2 停車場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求：
停車場(chǎng)主要考慮地下停車，在滿足停車與設(shè)備用房要求前提下，可以盡可能多設(shè)計(jì)地下空間，滿足未來(lái)項(xiàng)目車輛增長(zhǎng)的需求。電梯可直接下到地下車庫(kù)，自動(dòng)扶梯與商業(yè)有效結(jié)合并考慮一次到位。
6.3 配套服務(wù)、設(shè)計(jì)要求：
本項(xiàng)目綜合服務(wù)定位于高科技產(chǎn)品展示、商務(wù)洽談、會(huì)議中心及配套的餐飲、休閑于一體的一站式綜合服務(wù)中心。由于綜合服務(wù)發(fā)展與規(guī)劃息息相關(guān)，如何做好規(guī)劃使得綜合服務(wù)價(jià)值得到充分體現(xiàn)，是評(píng)判設(shè)計(jì)方案的重要指標(biāo)。
（1） 設(shè)計(jì)中需要重點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目地塊性質(zhì)及指標(biāo)要求，通過(guò)設(shè)計(jì)手段實(shí)現(xiàn)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)空間最大化。使用面積在2~3萬(wàn)平方米之間為宜。
（2） 設(shè)計(jì)中分析綜合服務(wù)區(qū)人流動(dòng)向，合理布置交通設(shè)施。
6.4 產(chǎn)業(yè)用房規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求：
（1） 規(guī)劃原則：充分利用土地資源，為入駐企業(yè)創(chuàng)造高效、靈活、舒適、方便的使用空間和功能齊全的配套設(shè)施；強(qiáng)化城市景觀；處理好產(chǎn)業(yè)用房與宿舍建筑的關(guān)系。
（2） 由于50%面積要對(duì)外銷售，需要考慮銷售單體與持有物業(yè)的獨(dú)立性，做到戶型不影響。